2025年伊始，房貸利率下調(diào)為廣大購房者和 “房貸族” 送來了溫暖的 “開年禮包”。無論是房地產(chǎn)商貸還是公積金貸款，利率的降低都實(shí)實(shí)在在地減輕了大家的還貸壓力。

房貸作為大多數(shù)家庭的“頭號支出”，其利率的變動直接影響著家庭的經(jīng)濟(jì)狀況和生活質(zhì)量。這不，購房者們已經(jīng)掏出計(jì)算器，算起了“省錢賬”：利率下調(diào)后，每月能少還多少錢？一年能省下幾頓火鍋錢？十年能攢出一趟環(huán)球旅行嗎？ 

房貸月供“瘦身”！你的還款計(jì)劃要變了？

房貸利率下調(diào)：計(jì)算前的必備知識錦囊

在探究房貸利率下調(diào)帶來的實(shí)惠前，諾德基金先給大家呈上等額本息還款方式的關(guān)鍵計(jì)算公式：

根據(jù)公式可知，每月還款額和總利息的計(jì)算與貸款本金（P）、年利率（r）、還款總期數(shù)（n，以月為單位）緊密相關(guān)。有了這些公式，我們就能算出在不同貸款金額和利率組合下的還款詳情，進(jìn)而知曉自己有機(jī)會能省下多少“銀子”啦！

如果，大家覺得手動計(jì)算太費(fèi)神？別愁！市面上還有超便捷的房貸計(jì)算器可供使用：

數(shù)據(jù)來源：房天下房貸計(jì)算器，計(jì)算器網(wǎng)址：https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

接下來，諾德基金就帶大家利用這個(gè)小工具，從房地產(chǎn)商貸和公積金貸款兩個(gè)方面，詳細(xì)分析房貸利率下調(diào)的幅度以及節(jié)省的金額，力爭為大家提供明明白白的參考。

商貸利率：下調(diào)幅度與省錢“大揭秘”

（一）政策解讀與最新利率

回顧2024年的房貸政策，中國人民銀行指導(dǎo)市場利率定價(jià)自律機(jī)制于9月29日發(fā)布倡議，要求各商業(yè)銀行在2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整，降至不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)。簡單來說，經(jīng)過此次調(diào)整，如果是2024年10月31日加入的“房貸族”，其房貸利率統(tǒng)一降為“LPR-30BP”。 

那么，具體應(yīng)該調(diào)整為多少呢？根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2024年，與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR一共有三次降息：2月下降25個(gè)基點(diǎn)，7月下降10個(gè)基點(diǎn)，10月下降25個(gè)基點(diǎn)，全年累計(jì)下降60個(gè)基點(diǎn)至3.6%。據(jù)此計(jì)算，調(diào)整后的房貸利率應(yīng)該為：3.6%-30BP=3.3%。 

2024年1年期、5年期LPR報(bào)價(jià)的3次下降

數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2024.12.31；資料參考：平安證券《力度空前穩(wěn)樓市，關(guān)注降息與收儲進(jìn)展》，2024.12.23；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

（二）算一算：能省多少真金白銀？

根據(jù)前述規(guī)則，2024年10月存量房貸利率批量調(diào)整為LPR-30BP，該政策實(shí)施了以后，因重定價(jià)日的不同，房貸市場出現(xiàn)了四個(gè)檔次利率：3.9%、3.65%、3.55%、3.3%。

其中，重定價(jià)日于1月1日的房貸族，在2025年1月1日，其利率將從之前的3.90%大幅降至3.30%，下調(diào)幅度高達(dá)60BP。

這里，我們就拿這個(gè)利率來舉例，粗略算筆賬：以100萬元本金、剩余25年期限、等額本息還款法計(jì)算，2025年1月1日前后分別執(zhí)行3.9%、3.3%的貸款利率，月供會從原來的5223元降至4900元，減少323元；總利息由56.7萬元降至47.0萬元，總利息節(jié)省9.7萬元。

對于貸款金額更高的家庭，節(jié)省的金額可能將更加可觀哦！這里，大家可以隨著諾德基金一同來看看不同貸款額度下的省錢情況（如下表）： 

商貸利率下調(diào)，不同貸款額度下的省錢情況一覽表

數(shù)據(jù)來源：房天下房貸計(jì)算器，計(jì)算器網(wǎng)址：https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm；假設(shè)貸款100萬元、200萬元、300萬元、400萬元、500萬元，剩余25年期限，等額本息還款法計(jì)算，2025年1月1日前執(zhí)行3.9%貸款利率、2025年1月1日后執(zhí)行3.3%貸款利率。等額本息計(jì)算方式：月供=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]；總利息=月供×還款月數(shù)-貸款本金；其中，月利率=年利率÷12，還款月數(shù)為貸款期限×12。以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，也不代表任何未來收益?；鹩酗L(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

公積金貸款：利率調(diào)整與節(jié)省金額全解析

（一）政策解讀與最新利率

2024年5月17日，中國人民銀行宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。2024 年 5 月 18 日前發(fā)放的公積金貸款，2025 年 1 月 1 日起按新貸款利率執(zhí)行，其中，首套 5 年以下（含 5 年）為 2.35%，5 年以上為 2.85%；二套 5 年以下（含 5 年）為 2.775％，5 年以上為 3.325%。

資料參考：南方都市報(bào)《新調(diào)整，今起實(shí)行！廣東多地提醒》，2025.1.1；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

諾德基金溫馨提示：新的住房公積金貸款利率會自動調(diào)整，無需手動申請。

（二）算一算：多少實(shí)惠能裝進(jìn)兜？ 

以一筆金額100萬元、期限25年的首套住房公積金個(gè)人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4794元降至4664元，每月月供減少130元，總利息支出將減少3.89萬元。 

同樣的，公積金貸款額度越高，省下的錢也可能會越多（如下表）： 

公積金利率下調(diào)，不同貸款額度下的省錢情況一覽表

數(shù)據(jù)來源：房天下房貸計(jì)算器，計(jì)算器網(wǎng)址：https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm；以首套房、5年以上貸款利率、等額本息進(jìn)行計(jì)算，公積金分別貸款30萬元、50萬元、70萬元、100萬元、150萬元，貸款期限均為 25 年。2025年1月1日前執(zhí)行3.1%貸款利率、2025年1月1日后執(zhí)行2.85%貸款利率；等額本息計(jì)算方式：月供=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]；總利息=月供×還款月數(shù)-貸款本金；其中，月利率=年利率÷12，還款月數(shù)為貸款期限×12。以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，也不代表任何未來收益?；鹩酗L(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

房貸利率沒降到3.3%？“重定價(jià)日”了解一下！

“1月1日，看到很多人的房貸利率都調(diào)到3.3%了，可是我的還是原來的3.65%。為什么我的房貸沒有降？”這里，諾德基金就必須要提及“重定價(jià)日”的概念。

什么是“重定價(jià)日”？

所謂重定價(jià)日，即浮動利率貸款的借款人與銀行約定利率調(diào)整的日期，銀行會根據(jù)上一年LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）的漲跌幅度，自動調(diào)整新一年的個(gè)人房貸利率，無需客戶自己“動手”。此前，大部分人的重新定價(jià)日可能會有兩種情況：1月1日或貸款發(fā)放日，一年調(diào)整一次。

為什么你的利率沒變？

l ）假設(shè)某房貸族的重新定價(jià)日為貸款發(fā)放日——每年的6月20日，根據(jù)央行安排部署，2024年10月25日起，第二輪存量房貸利率統(tǒng)一下調(diào)落地，該房貸族的房貸利率調(diào)整為3.65%。那么，下一次房貸利率下調(diào)要等到2025年6月20日。如果中間5年期以上LPR不調(diào)整的話，其將于貸款重新定價(jià)日，即2025年6月20日房貸得以降為3.3%。

重定價(jià)周期可以調(diào)整嗎？

當(dāng)然可以！2024年11月1日起，多家銀行陸續(xù)對商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制，貸款人可以隨時(shí)向銀行提出將重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月或六個(gè)月，也可以保持為一年。

2 ）在上述案例中，如果希望能早降房貸利率，該房貸族可以通過更改重定價(jià)周期，盡早“刷新”到重新定價(jià)日。如果選擇按3個(gè)月重新定價(jià)，該房貸族預(yù)計(jì)最快可以在2025年3月份迎來房貸利息調(diào)整。

該房貸族選擇不同重定價(jià)周期的調(diào)整情況（示例表）

注：假設(shè)借款人的重定價(jià)日是貸款發(fā)放日6月20日。資料參考：廣州日報(bào)《個(gè)人房貸利率1年可多次調(diào)整！房貸重定價(jià)周期越短越好嗎？》，2024.10.31；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

縮短重定價(jià)周期劃算嗎？

然而，縮短重定價(jià)周期是否真的劃算呢？諾德基金認(rèn)為，這個(gè)問題還得看情況：

l） 在利率下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，貸款人可以越快享受到利率下調(diào)帶來的月供減少，從而節(jié)省利息支出。  

2） 相對地，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，貸款人也會越快面臨利率上調(diào)導(dǎo)致的月供增加，從而增加利息支出。 

對于不同的貸款人群，諾德基金有以下幾條建議【1】： 

l）如果打算提前還款或房貸剩余時(shí)間較短：考慮到目前處于降息周期，不妨可以根據(jù)自身需求考慮調(diào)整為3個(gè)月或6個(gè)月。  

2）如果打算長期持有房貸：由于同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)僅可申請調(diào)整一次重定價(jià)周期，因此選擇時(shí)需更為謹(jǐn)慎?？紤]到未來可能遇到的降息與加息周期，以及個(gè)人對月供變動的接納程度，6個(gè)月可能是一個(gè)相對平衡的選擇。

總之，房貸利率沒降到3.3%的朋友們，先別著急！搞清楚你的重定價(jià)日，調(diào)整好周期，你的“房貸利率下降紅包”或許正在路上啦。

2025 年的房貸利率走向：降還是不降？

2025年房貸利率還會繼續(xù)降嗎？這是許多購房者和“房貸族”關(guān)心的問題。對此諾德基金建議，我們不妨先從機(jī)構(gòu)研究以及政策風(fēng)向里 “挖一挖”，看看能撈出哪些 “干貨”！【2】

1. 穩(wěn)經(jīng)濟(jì)仍是頭等要?jiǎng)?wù)

2025年，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)仍是頭等要?jiǎng)?wù)。政策層面上，需繼續(xù)維持支持性貨幣政策取向，營造良好的貨幣利率環(huán)境，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

2. 歐美主要經(jīng)濟(jì)體降息

歐美主要經(jīng)濟(jì)體已陸續(xù)啟動降息，也為2025年中國保持較低利率水平營造了更為適宜的外部環(huán)境。隨著全球貨幣政策趨于寬松，中國的利率水平也有望下行。 

3. 中央定調(diào)適度寬松的貨幣政策

2024年12月，中央定調(diào)適度寬松的貨幣政策。根據(jù)2024年中國人民銀行搭建起來的“逆回購調(diào)節(jié)短端流動性、MLF和買斷式逆回購調(diào)節(jié)中短期流動性、降準(zhǔn)調(diào)節(jié)長期流動性、國債買賣做有效補(bǔ)充”的框架，對于“適度寬松”的要求而言，“降準(zhǔn)”仍是穩(wěn)定流動性供給的有效工具。 

有機(jī)構(gòu)分析稱，在中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“適時(shí)降準(zhǔn)降息”背景下，2025年降準(zhǔn)降息將延續(xù)2024年的頻率和降幅，預(yù)計(jì)2025年貨幣市場利率、存款和貸款利率等可能將穩(wěn)中有降。

這意味著未來的房貸壓力或有望繼續(xù)減輕！

房貸利率下調(diào)，省下的錢去哪兒？

房貸利率下調(diào)，省下的錢并不會“消失”： 

一部分或變成購房者的“底氣”。房貸利率下調(diào)在一定程度上有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，進(jìn)一步可能帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)（比如建材、家具、家電等）的發(fā)展。

一部分或變成消費(fèi)者的“購買力”。據(jù)機(jī)構(gòu)計(jì)算，截至2024年6月，個(gè)人住房貸款余額達(dá)到37.79萬億元，按照利率下調(diào)50BP，存量住房貸款對應(yīng)每年節(jié)省利息支出1890億元。2024年1—6月城鎮(zhèn)居民消費(fèi)傾向?yàn)?0.9%，以此計(jì)算，存量房貸利率調(diào)整背景下，居民端每年或有1150億元流入消費(fèi)?！?】

可見，房貸利率下調(diào)或有望釋放居民消費(fèi)潛力，助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，這或?qū)Ω嘈袠I(yè)帶來聯(lián)動效應(yīng)。

總結(jié)：展望2025年，目前的經(jīng)濟(jì)形勢和政策風(fēng)向?yàn)榉抠J利率的進(jìn)一步下調(diào)，提供了一定的可能性。中央定調(diào)適度寬松的貨幣政策、歐美主要經(jīng)濟(jì)體的“降息潮”以及我國“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”政策的持續(xù)發(fā)力，都或?qū)⑹峭苿臃抠J利率繼續(xù)下行的重要因素。所以，購房者和“房貸族”不妨可以持續(xù)關(guān)注相關(guān)政策動態(tài)，做好財(cái)務(wù)規(guī)劃，以更好地享受政策紅利，力爭實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)的優(yōu)化配置！

【1】廣州日報(bào)《個(gè)人房貸利率1年可多次調(diào)整！房貸重定價(jià)周期越短越好嗎？》，2024.10.31；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

【2】每日經(jīng)濟(jì)新聞《貨幣政策2025年展望：“適度寬松”取向打開操作想象空間》，2024.12.29；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

【3】德邦證券《存量房貸利率下調(diào)影響幾何？——宏觀視角看消費(fèi)系列之三》，2024.9.25；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

校對：王蔚